Diritti reali e condominio

Il diritto di proprietà, il più ampio dei diritti reali, trova riconoscimento anzitutto a livello costituzionale: l’art. 42 della Costituzione, infatti, prevede, tra l’altro, che “la proprietà è pubblica o privata” e che “la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”.

Il codice civile, a sua volta, stabilisce che “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” (art. 832 c.c.). Lo Studio Legale dell’Avv. Francesca Pandolfi, situato in Via Piave, 12 a Varese, si occupa tra l’altro della tutela del diritto di proprietà e degli altri diritti reali in conformità con quanto stabilito dalla vigente legislazione in materia.

Lo Studio Legale Pandolfi è un valido supporto professionale in caso di contenzioso sui diritti di proprietà o sui diritti reali che, ove possibile, opera allo scopo di raggiungere la conciliazione in sede stragiudiziale. Infatti, l'Avv. Pandolfi crede fermamente nell'utilità dell'attività di consulenza allo scopo di gestione le problematiche in materia di diritti reali e diritto di proprietà e, ove le circostanze lo permettano, di prevenire il contenzioso giudiziario. In quest'ottica, lo Studio Legale Pandolfi di Varese fornisce la propria assistenza e consulenza a Varese e provincia nell'ambito della nuova procedura di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, obbligatoria in alcune materie a decorrere dal 21 marzo 2011.

Quali sono i diritti reali minori? Tra i diritti reali minori tutelati dalla vigente normativa in materia, si ricordano:

Diritti reali di godimento

I diritti reali di godimento attribuiscono al titolare il diritto di conseguire direttamente dal bene determinati vantaggi. I diritti reali di godimento sono:

• enfiteusi: diritto reale minore che attribuisce al titolare lo stesso potere di godimento che spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di versare al proprietario un canone periodico
• superficie: consiste nel diritto di costruire o mantenere sul suolo altrui un’opera di cui il superficiario acquisterà la proprietà separata dalla proprietà del suolo che resterà al concedente
• usufrutto: consiste nel diritto di godere della cosa traendone ogni utilità che la stessa può dare, con i limiti stabiliti dal codice, e con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica
• uso: diritto reale minore consistente nel diritto di servirsi della cosa e, se è fruttifera, di trarne i frutti per quanto occorre ai bisogni propri e della propria famiglia
• abitazione: diritto reale di godimento consistente nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia
• servitù prediale: diritto reale consistente in un peso imposto su di un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (detto fondo dominante) appartenente ad un diverso proprietario

Lo Studio Legale dell’Avv. Pandolfi, situato nel cuore di Varese, in Via Piave 12, si occupa della tutela dei diritti reali minori, di godimento e di garanzia, dei cittadini. Lo Studio Legale Pandolfi può essere contattato e comodamente raggiunto da tutta la città di Varese e dalla provincia.

I diritti reali di garanzia attribuiscono al titolare il potere di farsi assegnare con prelazione rispetto agli altri creditori il ricavato dell’alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell’obbligo garantito. I diritti reali di garanzia sono:

• pegno: è un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito. Il pegno si costituisce per contratto e può avere ad oggetto beni mobili o crediti
• ipoteca: è un diritto reale di garanzia accordato ad un creditore (per esempio una banca) su un bene immobile o bene mobile registrato, senza che il debitore-proprietario del bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso.

In materia di diritti reali, possono sorgere controversie sia in merito alla titolarità del diritto e all’acquisto del medesimo, sia in merito all’esercizio del diritto. In tali ambiti, i cittadini residenti in provincia di Varese e dintorni possono rivolgersi allo Studio Legale Pandolfi di Varese, che svolge attività di carattere giudiziale e stragiudiziale, nonché attività di consulenza per una clientela di privati, aziende e professionisti.

Lo Studio Legale dell’Avv. Pandolfi opera con l'obiettivo di assicurare la miglior tutela e soddisfazione del cliente. Instaurando un rapporto personale e diretto al fine di ottenere la piena comprensione delle problematiche e l'individuazione delle reali esigenze dell'assistito, che si tratti di privati, di imprese o di professionisti, lo Studio Legale Pandolfi punta, ove possibile, alla mediazione ai fini della prevenzione del contenzioso giudiziario.

Che cos’è l' usucapione?

L'usucapione, anche detta prescrizione acquisitiva, è una procedura che conduce all’acquisizione della proprietà o di altro diritto reale di godimento (come ad es. una servitù) su di un bene mobile o immobile (ad es. case o altri edifici, terreni, fondi o loro parti).

I diritti reali (come la proprietà, il diritto di usufrutto, il diritto di superficie, il diritto di servitù, il diritto di uso e abitazione e il diritto di enfiteusi) possono essere acquisiti:

• mediante atto scritto: in genere un contratto (vendita, donazione etc.) o per testamento;
• per usucapione, e dunque senza bisogno di atti scritti.

L’usucapione legittima e rende definitive situazioni di fatto protrattesi nel tempo.

La stessa, infatti, consente l'acquisto dellaproprietà o di altri diritti reali di godimento su beni mobili o immboili in virtù del possesso continuato per un dato epriodo di tempo. Tuttavia, l'usucapione prevede che il possesso sia pacifico, non equivoco, pubblico e continuativo. Ciò significa che chiunque possieda un bene e lo usi pubblicamente come proprio per molti anni di seguito, senza che altri abbiano ad avanzare pretese, può chiedere all’autorità giudiziaria che venga dichiarato l’acquisto per intervenuta usucapione. Chi non possegga ma detenga (cioè custodisca) il bene, non può avviare l'usucapione perché sin dall'inizio vi è consapevolezza che il bene è di proprietà altrui.

Sono usucapibili solo i diritti reali (diritto di proprietà e diritti reali di godimento) riguardo a beni mobili e immobili che possono costituire oggetto di proprietà o di diritti reali (art 1158 cc), mentre non sono usucapibili i beni demaniali.

In linea generale, la legge stabilisce che possa usucapirsi un bene mobile o immobile decorsi 20 anni dall'inizio del possesso (usucapione ordinaria); gli anni di possesso continuativi si riducono a 15 nel caso di fondi rustici siti in comuni montani o con redditi molto bassi, a 10 per l’usucapione di un immobile, se si è in possesso di un valido titolo trascritto (ad es. atto di compravendita con descrizione del bene e/o allegate planimetrie del terreno, della casa o loro parti) e a 3 per beni mobili registrati.

Per chiarire dubbi più specifici in termini di usucapione, i residenti a Varese e provincia possono contattare l'Avvocato Francesca Pandolfi, che opera nel suo Studio in Via Piave 12 a Varese e offre consulenze mirate in materia di diritti reali.

Come si ottiene l’usucapione?

Per ottenere l’acquisto di diritti reali tramite usucapione, bisogna ottenere da un Giudice la dichiarazione di acquisito diritto di proprietà per intervenuta usucapione. Ciò è possibile solo in caso il bene sia stato posseduto ininterrottamente e pacificamente per il tempo necessario, cosa che dovrà essere comprovata da testimoni e documenti che certifichino pagamenti, tasse e imposte come anche da contratti, fotografie etc., a dimostrazione dell’uso dell’immobile come proprio. Occorrerà fornire inoltre certificati catastali e planimetrie dei beni immobili oggetto di richiesta.

In tutti questi casi è bene rivolgersi ad un Avvocato esperto in diritti reali come l’Avv. Pandolfi di Varese che, in presenza dei necessari presupposti, procederà ad avviare il procedimento per ottenere la dichiarazione di acquisto della proprietà per usucapione.

Perché si possa dire di aver usucapito un diritto reale su un bene immobile (di proprietà o di godimento) è necessario:

• il possesso  per almeno 20 anni, senza che nessuno abbia mai avanzato alcuna pretesa o abbia mai contestato il possesso del bene;
• la convinzione in buona fede di essere titolari del diritto reclamato, avendo esercitato sul bene tutti quei poteri e facoltà connessi all'esercizio del diritto stesso.

Ad esempio, se dopo diversi anni che qualcuno passa su un terreno il proprietario erige una recinzione o altro artefatto per impedire il passaggio sullo stesso da parte di terzi, è possibile appellarsi all'autorità giudiziaria anche ricorrendo, in via d’urgenza, alla c.d. azione di reintegrazione, disciplinata dall'art. 1168 c.c., con la quale chi si vede chiudere un passo può chiedere al Giudice la rimozione degli ostacoli in tempi brevi. In seguito si può citare in giudizio la controparte per vedere riconosciuto in maniera definitiva il proprio diritto.

Cos'è l'usufrutto ?

L’usufrutto è il diritto reale temporaneo di godere di un bene di proprietà altrui percependone i frutti naturali e civili. Tra i diritti del’usufruttuario, cioè il titolare del diritto (il possessore del bene viene invece detto nudo proprietario), rientrano quindi:

• il diritto di godere del bene e dei suoi frutti;
• il diritto di disporre del suo diritto, cedendolo o dando il bene in locazione;
• il diritto di concedere ipoteca sul bene.

Tuttavia l’usufruttuario ha anche precisi doveri, quali:

il dovere di mantenere intatta la destinazione del bene (ad esempio, se l'usufrutto ha per oggetto un'area destinata a coltivazioni agricole, l'usufruttuario non potrà costruirvi un immobile o impiantarvi un parcheggio);

• il dovere di pagare gli oneri annuali con la diligenza del buon padre di famiglia.
• Il dovere, salvo dispensa, di fare l’inventario e prestare garanzia;
• Il dovere di affrontare le spese ordinarie per l’amministrazione, manutenzione e custodia del bene;
• Il dovere di pagare imposte e canoni che gravino sul reddito.

Al proprietario del bene resta solo la nuda proprietà. Cioè la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dalla cosa.

L’usufrutto può essere acquistato per:

• legge,
• contratto,
• testamento,
• usucapione.

L'usufrutto si costituisce per un tempo determinato, e non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario. La morte dell'usufruttuario pone infatti fine all'usufrutto, anche in caso non sia stata raggiunta l'eventuale scadenza prevista. Invece, se il diritto di usufrutto spetta a più persone e una di queste muore, il diritto si concentra in capo ai superstiti. Se usufruttuaria è una persona giuridica, il limite massimo di durata dell’usufrutto è invece stabilito a 30 anni.

Per chiarire dubbi più specifici in materia di usufrutto e usucapione, i residenti in provincia di Varese possono consultare l'Avv. Francesca Pandolfi, attiva a Varese presso l'omonimo Studio Legale, che fornisce assistenza e consulenze personalizzate in materia di diritti reali e proprietà.

Per la gestione delle questioni afferenti al condominio occorre fare riferimento agli articoli di legge che disciplinano la materia del condominio e, più in generale, della comunione. Per la risoluzione di questioni in materia di condominio, i residenti a Varese città e provincia possono rivolgersi allo Studio Legale dell’Avv. Francesca Pandolfi, specializzata in diritto civile e diritto di famiglia.

Che cosa si intende per “comunione”?

Quando titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale su di un bene sono più persone si parla di comunione. La comunione, disciplinata dagli artt. 1100 e ss. del codice civile, può essere:

• volontaria: quando dipende dalla volontà dei comunisti (ad es. acquisto di un bene da parte di più persone)
• incidentale: quando non dipende dalla volontà dei comunisti (ad es. più persone ricevono un bene in eredità)

Ai sensi dell’art. 1111 c.c. “ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione”. Fa eccezione a questo principio la comunione c.d. forzosa.

Esempio tipico di questo tipo di comunione si ha nel condominio di edifici, figura che ricorre quando un edificio è suddiviso in unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi soggetti, i quali sono però comproprietari delle parti comuni dell’edificio, individuate in linea di principio (se non risulta diversamente dal titolo) dall’art. 1117 c.c. (ad es. fondazioni, tetti, cortili, scale, ascensori, etc…). L’art. 1119 c.c. prevede, infatti, che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, salvo che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

Quali sono gli organi del condominio?

Gli organi del condominio sono:

1. l’assemblea dei condomini: organo cui spetta il potere di deliberare e redigere il regolamento condominiale
2. l’amministratore: organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote le spese condominiali dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il bilancio annuale, rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.

Perché esista il condominio è sufficiente che vi siano anche solo due diversi proprietari (c.d. condominio minimo). Tuttavia il codice civile prevede che l’obbligo di nominare un amministratore condominiale sorga solo ove vi siano più di quattro condomini, mentre ove i condomini siano più di dieci scatta anche l’obbligo di adottare un regolamento condominiale.

Quali sono i principali problemi che riguardano il condominio?

In materia condominiale, i principali tipi di contenzioso possono avere ad oggetto:

• recupero delle spese condominiali
• ripartizione delle spese condominiali
• vizi ed i difetti dell'immobile condominiale
• uso e gestione delle cose e degli spazi comuni
• validità delle delibere assembleari
• responsabilità dell'amministratore

Al fine di aiutare i residenti di Varese e provincia nella risoluzione dei vari tipi di contenzioso in materia condominiale, oltre che di proprietà, di diritti reali di godimento e di garanzia, lo Studio Legale Pandolfi di Varese mette a disposizione la propria competenza e comprovata professionalità. Lo Studio Legale dell’Avv. Francesca Pandolfi, con sede in Via Piave 12 a Varese, operante in ambito di diritto civile e diritto di famiglia, svolge attività di consulenza in materia di diritti reali e diritto condominiale.

L'avvocato Pandolfi svolge attività di carattere giudiziale e stragiudiziale, rivolgendosi ad una clientela di privati, aziende e professionisti perseguendo l'obiettivo di assicurare la miglior tutela e la conseguente soddisfazione del cliente.

Come viene calcolata la ripartizione delle spese condominiali?

La legge stabilisce che le spese condominiali vengano imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo funzione e fondamento. Spetta all'amministratore ascrivere le spese ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto a individuarli.

Il condominio si attiene alle norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario (Cass. 23291/2006). In caso di dubbi in materia di spese condominiale, i residenti di Varese e provincia possono rivolgersi all’Avv. Francesca Pandolfi, con Studio in Piazza Cacciatori delle Alpi 1 a Varese, per una consulenza Legale mirata.

A chi spetta il diritto di voto in assemblea condominiale?

Nel caso di deliberazioni condominiali concernenti riparazioni relative ad un edificio di condominio,

• il diritto di voto spetta all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione;
• il diritto di voto spetta al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o manutenzione straordinaria.

Nel caso in cui un’unità immobiliare sia di proprietà di più persone, soltanto una potrà partecipare alle votazioni in assemblea. In caso di impossibilità di raggiungere un accordo tra i comproprietari, il presidente provvederà a eseguire un sorteggio.

A chi spetta il pagamento di eventuali riparazioni straordinarie?

Chiariamo innanzitutto che cosa si intende per riparazioni straordinarie: secondo l’art. 1005 del codice civile «riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta».

Tuttavia, secondo unanime interpretazione giurisprudenziale, tale elenco non è tassativo. Si considerano riparazioni straordinarie tutte quelle non prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e che consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Tuttavia, qualora le stesse siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario. In caso di dubbi relativi a problematiche più specifiche, i residenti in condomini siti a Varese e provincia trovano una valida sponda professionale nell'Avv. Pandolfi: lo Studio Legale Pandolfi di Varese è a disposizione per risolvere controversie in materia condominiale, tentando, ove, possibile, la via della conciliazione stragiudiziale prima di intraprendere la soluzione giudiziale.

Qual è la differenza tra deliberazioni annullabili e deliberazioni nulle?

Per deliberazioni annullabili si intendono tutte quelle deliberazioni affette da vizi formali concernenti un oggetto rientrante nei poteri dell’assemblea. Sono cioè annullabili le deliberazioni prese in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione e di informazione dell’assemblea. Le deliberazioni annullabili devono essere impugnate entro 30 giorni.

Sono deliberazioni nulle tutte quelle lesive dei diritti dei singoli, ad esempio per vizi attinenti alla regolarità della costituzione dell’assemblea. Le deliberazioni nulle possono essere impugnate senza limiti temporali.

Occorre l'unanimità dell’assemblea condominiale per stabilire il cambio della destinazione d'uso di una parte comune?

L'uso delle parti comuni, normalmente disciplinato dal regolamento di condominio, viene a sua volta disciplinato dall'assemblea con maggioranze di cui all'art. 1136 del codice civile, non occorrendo a tal fine l'unanimità.

L’usufruttuario ha diritto a indennità in caso di miglioramenti della proprietà usufruita?

Stando a quanto stabilito dall’art. 985 del codice civile, sì. Infatti: "L'usufruttuario ha diritto a un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti".

Può un condomino presentarsi alle riunioni condominiali munito, in modo continuativo, di diverse deleghe?

Se il regolamento condominiale non prevede restrizioni in tal senso, nulla osta a che un condomino si presenti in assemblea munito di una o più deleghe anche in diverse occasioni.